En France, un faible pourcentage des bailleurs est touché par des cas de loyers impayés. N’empêche, cela reste une situation catastrophique surtout lorsqu’on sait qu’en général les propriétaires comptent sur les loyers pour rembourser leurs prêts immobiliers.
Un locataire insolvable met son bailleur en porte à faux avec la banque. Très vite les taux d’intérêt explosent et le propriétaire peut se retrouver dans une spirale d’endettement incontrôlé.
C’est alors pour faire face à cette situation qu’il est désormais proposé sur le marché des garanties loyers impayés.
La garantie loyers impayés : Qu’est ce que c’est ?
La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance à caractère privé et non obligatoire. Il est souscrit par un bailleur ou par un professionnel du secteur immobilier pour le compte du propriétaire de logement utilisé à des fins d’habitation. C’est un engagement d’une année qui oblige le bailleur à verser des cotisations à un assureur, ceci sur le loyer qu’il perçoit. En contrepartie, l’assureur est tenu de lui fournir une couverture contre les situations de loyers impayés. Le contrat peut être résilié lorsqu’il touche à son terme ou à l’occasion du départ du locataire.
Les garanties offertes par un GLI
Il existe plusieurs cas de situation pouvant générer des risques de loyers impayés. C’est donc une prérogative pour les propriétaires qui envisagent souscrire à cette garantie de savoir de quoi elle rêver son contrat.
De façon plus spécifique et plus courante, les assurances proposées sur le marché offrent des protections face :
Aux cas de non-paiement de loyer et de charge
De base, un GLI protège les propriétaires face aux charges et loyers non payés par un locataire durant la période de son contrat. Ceci dit, l’assurance puise dans les cotisations pour payer le propriétaire chaque fois que le locataire manque au respect de son engagement. Mais ce cas n’est envisageable qu’après l’échec des tentatives de règlement à l’amiable entre locataire et bailleur.
La détérioration du bien locatif par le fait des agissements du locataire
Il n’est pas rare de constater une dégradation de bien lors du départ d’un locataire. Lorsqu’une telle situation survient, l’assurance loyers impayés peut être un recours salutaire. Elle peut couvrir les frais de réparation ainsi que le manque à gagner causé par la non-mise en location du bien durant la période des travaux.
Les vacances de logement
Entre le départ d’un ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau locataire, du temps peut s’écouler. Ces périodes causent généralement d’énormes pertes pour les propriétaires. Avec la garantie loyers impayés, les donnes sont renversées. Car l’assurance prend en charge le reversement des loyers durant cette période de carence. Elle peut donc s’avérer utile durant la trêve hivernale (entre novembre et mars), période durant laquelle la loi interdit toute expulsion de locataire pour loyers impayés.
Un départ imprévu d’un locataire
Les locataires peuvent quitter un logement de façon inopinée pour diverses raisons. Les cas les plus récurrents sont le décès ou la perte d’emploi. Une telle situation occasionne une vacance non planifiée du bien. La GLI peut être sollicitée dans ce cas pour assurer le paiement des loyers et charges pour le nombre de mois restant avant que le contrat de location ne vienne à échéance.
Les frais de procédure
À défaut d’un règlement à l’amiable, les impayés de loyer peuvent susciter des contentieux juridiques. Une telle procédure implique des dépenses en termes de frais de dossier et d’honoraires d’huissier ou d’avocat. Tous les frais sont pris en charge par l’assureur lorsque le bailleur a pris le soin de souscrire à un GLI en amont.
Ces garanties ne sont rien d’autre que des options récurrentes d’une GLI. Ce qui signifie qu’un contrat n’est pas supposé les contenir tous. Chaque prestataire fournit un package spécifique en respect de ses politiques et des besoins qu’il cherche à satisfaire. C’est donc le devoir du souscripteur de s’informer sur le contenu de son contrat et surtout sur les modalités.
La garantie loyers impayés : Qui cela concerne-t-elle ?
Commençons tout d’abord par le bénéficiaire principal d’un GLI, le bailleur. Les assurances loyers impayés sont proposées à l’endroit de tous les propriétaires de biens destinés à une location de type résidence principale. Ceci dit, la GLI ne concerne pas les logements utilisés à des fins de :
- Logement saisonnier
- Les résidences étudiantes
- Les bureaux commerciaux
Pour ces types de locations, on peut toujours faire recours à la caution de location. Le logement en question doit également respecter les normes de construction en vigueur. Enfin, la majorité des assureurs sont plus susceptibles d’offrir une couverture pour des loyers se trouvant dans la tranche de 2000 euros à 2500 euros.
En dehors du type d’usage du bien, le recours à une garantie loyers impayés dépend aussi de la situation du locataire. En effet, seuls les locataires bénéficiant d’un contrat de travail CDI et dont le loyer n’excède pas 1⁄3 de leurs salaires sont éligibles. Cette condition est essentielle pour réduire les risques de remboursement pour l’assureur. Certains acteurs du milieu n’existent pas à proposer des conditions plus souples allant jusqu’à accepter la souscription de GLI pour :
- Des salariés travaillant sous un contrat CDD d’environ 8 mois
- Des étudiants pouvant justifier d’une caution de solidarité d’une personne proche
La garantie loyers impayés : Comment y souscrire ?
Plusieurs assureurs commercialisent les contrats de type GLI. Leur exigence majeure est que les conditions de solvabilité du locataire soient remplies. Pour cela, le propriétaire doit accompagner son dossier de certaines pièces du locataire. Il s’agit en général :
- De la pièce d’identité du locataire
- Du contrat de travail du locataire
- Des trois derniers bulletins de paie du locataire
- Des deux derniers avis d’imposition
- Un RIB du locataire
En lieu et place du bulletin de paie, les étudiants fourniront :
- Leur carte universitaire ou un certificat de scolarité
- Leur caution de solidarité
Pour clôturer le tout, le propriétaire doit s’assurer de proposer un contrat avec :
- Des clauses de résolution
- Des clauses de solidarité pour des cas de colocation
Ce dossier est étudié par l’assureur qui peut l’accepter ou la rejeter lorsque l’opération est jugée trop risquée pour la compagnie. Si la demande est acceptée, le propriétaire passe à la signature du contrat. Mais, ce dernier ne prendra effet qu’après une période d’observation de la solvabilité du nouveau locataire. S’il s’agit d’un ancien locataire, le propriétaire devra accompagner les précédentes pièces justificatives qui montrent que le locataire n’a pas tendance à devoir des loyers.
Coût d’un contrat de garantie loyers impayés
Les cotisations GLI sont des prélèvements mensuels sur le montant de loyer perçu par le propriétaire. Le pourcentage de cette ponction varie en général entre 1,5 % et 4,5 %. Ce pourcentage peut également être majoré de certaines charges annuelles. Le montant des cotisations dépend en définitive de deux critères. D’un il est fonction du montant du loyer perçu par le propriétaire. De deux, il est calculé selon la nature des garanties incluses dans le contrat et les politiques de l’assureur.
En définitive, la garantie loyers impayés est une alternative plus intéressante comparée à la caution de location. Elle est facile à mettre en œuvre et est doublement bénéfique pour les propriétaires. En plus de la protection qu’elle fournit contre les loyers non touchés et les risques de dégradation, il est totalement déductible. Ce qui signifie qu’il permet d’alléger le montant d’imposition du patrimoine des propriétaires de bien locatif.
